MP alerta para compra de terrenos irregulares

O Ministério Público de Santa Catarina, visando esclarecer a população sobre os perigos de se comprar um lote irregular ou clandestino, lançou há alguns meses uma campanha que alerta para prejuízos financeiros e incômodos, como por exemplo, não conseguir a instalação de energia elétrica, o fornecimento de água e até ser proibido de construir no terreno.
A Promotora de Justiça, Dra. Patrícia Dagostin Tramontin, contou à redação do Jornal de Pomerode que trabalha no combate à prática da venda irregular de lotes desde 2010, atuando em parceria com a Prefeitura Municipal. “Procuramos solucionar os casos já identificados, mas, principalmente, informar a população para coibir novos registros. Tenho em minhas mãos aproximadamente dez situações onde foi identificada a venda irregular de lotes”, relata.
Para a Promotora, o que mais acontece é que no momento em que os lotes são desmembrados, os proprietários não contam com o auxílio de profissionais técnicos. “O desmembramento deve ser feito através de um engenheiro. Quando é feito sem respeitar a legislação é considerado crime. Desmembramentos e loteamentos devem ser feitos com consulta à Prefeitura, Cartório e Ministério Público”.
Dra. Patrícia Dagostin Tramontin aponta ainda que antigamente as complicações legais estavam relacionadas às servidões, não mais contempladas no Plano Diretor do Município e hoje, consideradas ilegais. “Grande parte das pessoas que são ludibriadas é humilde. Descobrem que foram enganadas no momento que tentam providenciar a ligação de luz e de água. Depois que a compra é efetuada o Ministério Público acaba ficando sem ação. É necessária a contratação de um advogado, que recorrerá judicialmente. É muito importante lembrar que ter um contrato não garante a propriedade do bem”.
A Lei n. 6.766/79 fala sobre a divisão (parcelamento) do solo para fins urbanos, aborda as condições para um loteamento ou desmembramento. “Compreende-se por loteamento a subdivisão do solo em lotes destinados à construção, com aberturas de novas ruas de circulação. Lote é todo terreno, ou menor pedaço de terra, que conta com uma infraestrutura mínima. Por sua vez, o desmembramento é uma divisão de terras mais simples. Quando não é necessário abrir novas ruas, aproveitando as já existentes. Apenas se divide um terreno grande em porções menores”, explica a Promotora.
Finalizando a entrevista, Dra. Patrícia Dagostin Tramontin diz que os índices de venda de terrenos de forma irregular não estão restritos a negócios jurídicos efetuados entre particulares e que envolvem também uma imobiliária da cidade, que deverá ser notificada nos próximos dias. “Se existir uma única dúvida na hora da compra, a pessoa deve primeiro procurar sanar a mesma com pessoas mais instruídas para depois efetuar a negociação. O caso mais absurdo que tive conhecimento foi da venda de um mesmo lote para duas pessoas. O MP de Pomerode aderiu à campanha estadual que visa alertar a população, pois mesmo se tratando de uma cidade relativamente pequena, dez casos em alguns meses servem como um sinal vermelho para que seja combatida a prática ilegal.”.

Como proceder quando lesado
Se você foi enganado e comprou um imóvel em loteamento irregular ou clandestino, o contrato de compra e venda pode ser anulado, com a devolução das parcelas pagas. Procure imediatamente o Procon ou o Ministério Público para discutir o caso com o Promotor de Justiça.
Em situações consolidadas, a Prefeitura Municipal poderá promover a regularização, para evitar lesão aos adquirentes dos lotes e aos padrões de desenvolvimento urbano.

Por dentro da legislação
O “loteador” é considerado um fornecedor de produto (lote), por isso está sujeito às regras do Código de Defesa do Consumidor.
O proprietário também deve estar alerta para invasões, providenciando cerca ou muro, mantendo o lote limpo e visitando-o com frequência.
Loteamento irregular é crime: quem faz empreendimento clandestino ou vende lotes sem registro (irregular) é punido com até cinco anos de prisão.

Requisitos básicos de todos os loteamentos
1 – As dimensões dos lotes e todo o empreendimento devem estar de acordo com o exigido na lei municipal;
2 – O loteamento deve ser aprovado pela Prefeitura e registrado no Registro de Imóveis; Deve dispor de infraestrutura básica: redes de esgoto, de abastecimento de água e de energia elétrica, bem como de equipamentos para escoamento de águas pluviais e iluminação pública;
3 – Deve reservar área de uso comum não inferior a 35% da área total, constituindo-se áreas destinadas ao sistema de circulação, áreas verdes e de uso comunitário, as quais deverão ser doadas ao município;
4 – Não é permitido lotear áreas com restrições ambientais. No caso de construção, a Justiça pode determinar a reparação do dano causado ao meio ambiente e a demolição das edificações existentes na área de preservação.

Como proceder para comprar um lote?
1 – Visitar o local. Nunca compre um lote sem vê-lo, evitando possível golpe de venda de imóvel inexistente ou em local diverso do que é apresentado na planta;
2 – Verificar junto à Prefeitura se o lote tem infraestrutura, como saneamento básico e serviços como água e luz, ou se não há alguma dívida fiscal ou restrição a construções no imóvel. Lembre-se que se a área for de utilidade pública, poderá ser desapropriada;
3 – O terceiro passo é se dirigir até o Cartório de Registro de Imóveis para conferir se o loteamento está registrado; se o imóvel não possui dívidas ou restrições (hipoteca, usufruto, etc.); bem como se eventuais construções estão inscritas. Confira, ainda, se o terreno não está cadastrado como rural no INCRA.
4 – Verifique a situação judicial do loteador ou proprietário do lote junto à Justiça Estadual, Federal e Trabalhista. Havendo ações em seu nome, consulte um advogado para avaliação dos riscos.
5 – Não havendo impedimentos, faça uma proposta de compra ao corretor ou à administradora. Mas lembre-se: proposta não é contrato, é apenas um documento que firma a intenção de compra.
6 – Após, acertadas as condições do negócio, estando, por exemplo, o empreendimento ainda a ser terminado, pode ser realizado um contrato de compromisso de compra e venda, o qual, quando registrado, já firma o direito sobre a coisa.
7 – Por último é realizado o contrato de compra e venda e lavrada a Escritura Pública no Tabelionato de Notas ou Registro de Títulos e Documentos. Esse é o momento de pagar o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e as Taxas de Cartório. A Escritura Pública é muito importante e deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis da região, o que dá ao novo dono todas as garantias da propriedade do imóvel, evitando problemas futuros e até despesas extras.

Agora o terreno é seu:
Não se esqueça de realizar requerimento na Prefeitura para a alteração do lançamento do IPTU em seu nome. Se for construir, verifique na Prefeitura as autorizações.